Od 1 lipca 2021 roku, banki działające w Polsce muszą stosować się do nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), zwanej Rekomendacją „S”. To zestaw wytycznych, które mają na celu zaostrzenie zasad udzielania kredytów hipotecznych i zwiększenie bezpieczeństwa finansowego zarówno klientów, jak i banków. Jakie zmiany przyniosła ta rekomendacja i jak wpływają one na zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców?
Realne obniżenie Zdolności Kredytowej
Jedną z głównych zmian, jakie wprowadza Rekomendacja S, jest sposób obliczania zdolności kredytowej. Banki, weryfikując zdolność kredytową klienta ubiegającego się o kredyt hipoteczny, muszą ją teraz obliczać maksymalnie na okres 25 lat, nawet jeśli kredytobiorca zamierza zaciągnąć kredyt na dłuższy czas, np. 30 lub 35 lat.
Dlaczego to jest ważne? Zasada, która wcześniej obowiązywała, mówiła, że im dłuższy okres kredytowania, tym większa zdolność kredytowa, ponieważ raty rozkładały się na większą liczbę lat, co zmniejszało ich miesięczną wysokość. Dzięki temu klienci mogli zaciągnąć wyższy kredyt przy tej samej wysokości dochodów. Obecnie jednak, nawet jeśli kredytobiorca wybierze dłuższy okres spłaty, jego zdolność kredytowa nie będzie wzrastać, co może ograniczyć maksymalną kwotę, jaką będzie mógł pożyczyć. W praktyce oznacza to spadek zdolności kredytowej o kilkadziesiąt tysięcy złotych dla wielu klientów.
Zdolność kredytowa a wiek emerytalny
Warto zaznaczyć, że Rekomendacja S nie zmienia sytuacji klientów, którzy zbliżają się do wieku emerytalnego. Banki już wcześniej stosowały tzw. „test emerytalny”, który obniża zdolność kredytową, gdy klient wchodzi w wiek emerytalny w trakcie trwania umowy kredytowej. Przy obliczaniu zdolności przewiduje się spadek dochodów po przejściu na emeryturę, co wpływa na zdolność do terminowej spłaty zobowiązań.
Mimo wprowadzenia nowych ograniczeń, poziom zdolności kredytowej może się znacznie różnić między bankami. Dlatego warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który pomoże porównać oferty i znaleźć bank z najwyższą zdolnością kredytową.
Dochód w obcej walucie – większe trudności
Kolejną istotną zmianą wprowadzoną przez Rekomendację S jest jeszcze większe zaostrzenie zasad dla osób uzyskujących dochody w walutach obcych. Już w 2013 roku wprowadzono zapis, że waluta kredytu hipotecznego musi być zgodna z walutą, w której klient osiąga dominujący dochód. Dodatkowo, dochód w walutach obcych był sztucznie obniżany o 20%, aby uwzględnić ryzyko kursowe. Nowa wersja Rekomendacji S poszła krok dalej, zwiększając to obniżenie do 50%. Oznacza to, że w przypadku pary, gdzie jedna osoba zarabia w złotówkach, a druga w euro, dochód w walucie obcej zostanie zmniejszony o połowę, co znacznie obniży zdolność kredytową.
Taka zmiana sprawia, że dla osób zarabiających w obcej walucie kredyt hipoteczny może być trudniejszy do uzyskania. Warto wówczas skonsultować się z doradcą kredytowym, który pomoże ocenić, jakie opcje są dostępne i czy kredyt walutowy rzeczywiście jest jedynym rozwiązaniem.
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem
Przed wprowadzeniem Rekomendacji S, kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem były rzadkością na polskim rynku. Tylko niewielki procent kredytobiorców decydował się na takie rozwiązanie, głównie ze względu na małą dostępność tego typu produktów. Jednak rosnące stopy procentowe sprawiły, że kredyty o stałym oprocentowaniu zaczęły budzić większe zainteresowanie.
Rekomendacja S zobowiązała wszystkie banki, z wyjątkiem spółdzielczych, do wprowadzenia oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem. Oznacza to, że każdy klient, niezależnie od wyboru banku, będzie miał możliwość zaciągnięcia kredytu, którego rata nie zmieni się przez co najmniej 5 lat. To duży plus dla osób, które chcą uniknąć ryzyka związanego z przyszłymi wzrostami stóp procentowych.
Dodatkowo, klienci, którzy już zaciągnęli kredyty przed wprowadzeniem Rekomendacji S, również będą mieli możliwość przejścia na kredyt o stałym oprocentowaniu, co może być korzystną opcją w dłuższej perspektywie.
Jak Skorzystać z Nowych Zasad?
Zmiany wprowadzone przez Rekomendację S mają istotny wpływ na zdolność kredytową i możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Dlatego warto skonsultować się z ekspertem kredytowym, który pomoże wybrać najlepszą ofertę, uwzględniając zmienione zasady. Profesjonalny doradca kredytowy porówna dostępne oferty banków i pomoże przejść przez formalności, dzięki czemu proces uzyskania kredytu będzie prostszy i bardziej efektywny.
Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, warto dobrze przygotować się do nowej rzeczywistości, jaką wprowadziła Rekomendacja S.